房地产开发建设中发生争议的“律师函”

某区某镇某村民委员会：

2014年3月17日贵村送达的《催告函》收悉，我是陕西恒浩律师事务所律师乔军翔，现受某公司总经理李某某委托，以《律师函》对贵村《催告函》所涉及的问题回复如下：

一、贵村所提焦点问题，是2010年9月18日双方签订的《联合开发补充协议》第三条约定：“2012年3月底前向甲方交付房产......每逾期一天乙方支付甲方违约金20000元”。因此，贵村认为某公司违约，现要求某公司尽快交房，并要支付违约金，否则要某公司承担全部法律责任。

   二、实则，贵村没有综合考虑两份协议书的全部内容，没有顾及联合开发过程中的客观实际情况及贵村应该履行的义务和相关法律法规的明文规定，属对协议书断章取义，片面理解，贵村的主张意见显属不当。

   首先《联合协议书》第三条第1项约定：“甲方向有关部门办理土地出让、变更、过户手续，为该项目实施房地产开发建设、销售、产权过户等提供保障......”，第四条约定：“......由甲方协同乙方报规划局审批，办理项目建设的相关手续......项目用三年时间完成”，第六条约定：“甲、乙双方均要各负其责，积极做好充分的开发准备工作，以便项目按时顺利开工”。《补充协议》第一条约定：“相关商品房建设用地手续由甲乙双方负责办理”。很显然，联合开发项目能否按期顺利开工，关键是各项行政审批手续能否按时办理，在办理各项行政审批手续过程中，贵村没有完全履行“由甲乙双方负责办理”的约定，贵村的首先违约行为是显而易见的。

   三、本联合开发项目土地使用权证于2011年10月28日由某市人民政府登记核发，建设用地规划许可证由某市某区城乡规划局于同日核发。根据《土地管理法》，《建筑法》等相关法律法规规定，农业用地变更为非农业用地进行非农业建设，开工日期前必须办理土地使用权证，建设用地规划许可证，建筑规划许可证，建筑施工许可证，否则，办证之前擅自施工即属严重违法。

   贵村与某公司联合开发项目就按前两证核准时间的2011年10月28日开工，依照双方约定“用三年时间完成”，交房时间应在2014年年底，因此，《补充协议书》第三条约定：“乙方于2010年9月开工建设”，因当时未办理任何行政审批手续，该开工日期约定因违法而无效。

根据建设部2000年2月16日颁发的《全国统一建筑安装工程工期定额》对该开发项目严格计算，按照进度全部竣工工期应为1199.6天，即从正式开工的2011年的10月28日计算，必须在三年三月内完工，也应在2014年年底完工。

综上，贵村与某公司所签《补充协议书》第三条因违反法律及行政法规、规章强制性规定，根据《合同法》第五十二条五项规定，应属无效，故某公司无任何违约行为，根据法律、法规规定及本联合开发项目施工的实际情况，某公司应在2014年年底交房，并不承担违约责任，考虑到贵村与某公司一直友好合作，为求同存异，某公司愿与贵村协商解决，若某公司意见不被接受，望贵村能依照《协议书》约定，提起仲裁或诉讼，以便依法尽早解决争议。

                   陕西恒浩律师事务所律师：乔军翔

                    二0一四年三月十九日